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Die Mietkaution

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Immobilienrecht - Die Mietkaution

MietkautionEine Mietkaution ist vom Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses beim Vermieter zu hinterlegen. Für diesen stellt sie eine Absicherung für evtl. Forderungen  aus dem Mietverhältnis dar, für den Mieter bedeutet sie oftmals eine zusätzliche große finanzielle Belastung bei den ohnehin schon bei einem Umzug entstehenden Aufwendungen. Bei Auszug aus der Mietsache entstehen oft Streitigkeiten um die Rückzahlungspflichten des Vermieters.


Rechtliche Grundlagen der Mietkaution

Es gibt kein Gesetz, wonach der Mieter bei dem Vermieter eine Mietkaution zu hinterlegen hat. Die Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution muss im Mietvertrag geregelt werden. Bezüglich der Höhe einer Kaution gibt es jedoch gemäß § 551 BGB  Abs.1 eine klar definierte Obergrenze: Maximal drei Nettokaltmieten, also die reine Nettomiete ohne jegliche Nebenkosten, darf der Vermieter zur Absicherung von Ansprüchen, die er dem Mieter gegenüber geltend machen kann, fordern. Vereinbarungen, die diese Grenze überschreiten sind unwirksam. Eine Ausnahme gilt aber dann, wenn eine Bürgschaft in unbegrenzter Höhe zur Abwendung einer drohenden Kündigung wegen Zahlungsverzug gegeben wird.
Das Gesetz bezieht sich überdies auf die Anlage- bzw. Verzinsungspflicht des Vermieters. Der Mieter ist außerdem berechtigt, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu entrichten. Im BGB ist geregelt, dass bei Beginn des Mietverhältnisses lediglich der erste Teilbetrag mit der ersten Monatsmiete fällig wird. Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, den Mieter über das Recht auf Teilzahlung zu informieren. Kommt der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug, kann der Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen, sofern die Forderung des Vermieters aus der Sicherheitsleistung (Kaution) zwei Monatsmieten beträgt.


Unterschiedliche Formen der Mietkaution

Die Mietkaution kann auf unterschiedliche Weise gestellt werden. Je nach den finanziellen Möglichkeiten des Mieters und der Akzeptanz des Vermieters kommen hauptsächlich diese Formen zur Anwendung:
Die sogenannte Barkaution ist eine historisch gewachsene Art der Kautionszahlung. Heute findet sie überwiegend in unbarer Form statt, zum Beispiel durch Überweisung auf ein Treuhandkonto.
Bei einer Bankbürgschaft tritt eine Bank als Bürgschaftsgeber auf, z. B. bei Nichtzahlung der Miete oder Schäden, die der Mieter an der Wohnung verursacht hat. Aktuell haben Banken jedoch kein Interesse mehr, ihren Kunden diese Leistung zur Verfügung zu stellen. Sehr gebräuchlich ist hingegen das verpfändete Sparbuch, auch Mietkautionskonto genannt und auf den Namen des Mieters ausgestellt. Verfügungsberechtigt ist jedoch der Vermieter.

Seit einigen Jahren bieten Versicherungen die Mietkautionsversicherung an - eine ideale Möglichkeit, die Belastungen einer hohen Mietkaution zu vermeiden. Diese Möglichkeit der Mietkautionszahlung wird sowohl von Mietern als auch Vermietern in zunehmendem Maße wahrgenommen und akzeptiert.
Verpfändete Wertpapiere stellen ebenfalls eine Möglichkeit der Hinterlegung einer Mietkaution dar. Dafür ist es erforderlich, die Wertpapiere dem Vermieter zugänglich zu machen. Reicht der Wert nicht aus, z. B. weil Aktien im Kurs gefallen sind, muss der Mieter die Kaution bis zum vereinbarten Betrag auffüllen (§240 BGB). Dies gilt übrigens auch in anderen Fällen, wenn der Vermieter in berechtigter Weise auf die Kaution zurück gegriffen hat.


Anlage und Rückzahlung

Von den geschätzten 20 bis 30 Milliarden Euro, die auf deutschen Mietkautionskonten liegen, ist der wahrscheinlich größte Teil auf Kautionssparbüchern angelegt. Der Gesetzgeber verlangt hier, dass das Geld des Mieters für die Mietkaution getrennt vom privaten Vermögen des Vermieters angelegt und die Zinsen und Zinseszinsen dem Mieter bei Auszug zusammen mit der Kaution ausgezahlt werden. Der Vermieter hat dafür bis zu sechs Monaten Zeit, in Einzelfällen auch länger wenn für den Vermieter noch ein Sicherungsbedürfnis vorhanden z. B. wegen Forderung aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung. Ein Anspruch auf sofortige Rückzahlung hat der Mieter nicht.